Продажа ипотечной квартиры – можно ли провернуть этот фокус?

Иногда в жизни возникают ситуации, когда недвижимость, приобретённую по ипотеке, требуется срочно продать. Потеря трудоспособности, увольнение или переезд в другой город вполне могут привести к этому. Что делать, если вы продаёте квадраты, формально принадлежащие вам не до конца? Для начала необходимо разобраться в механизме продажи ипотечной недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры – механизм операции

Представьте, что вы приобрели квартиру по ипотечному займу, несколько лет всё исправно оплачивали, а потом решили перебраться в более просторные апартаменты. Это довольно распространённая ситуация. Предыдущую квартиру необходимо продать. Схема для заёмщика будет выглядеть следующим образом:

  1. Поиск покупателя (осуществляется через агентство либо самостоятельно).
  2. Погашение первого кредита (для этого используются вырученные с продажи деньги).
  3. Первый взнос в новую ипотеку и составление нового кредитного договора.

Как видите, ничего сложного. Есть также ситуации, когда заёмщик не в силах продолжать выплаты по ипотеке. Механизм будет отчасти напоминать описанный выше:

  1. Поиск покупателя, готового взять на себя остаток долговых обязательств.
  2. Заключение договора с этим покупателем.
  3. Передача новому покупателю прав собственности.

Фактически банк меняет одного должника на другого. Поэтому финансовые структуры охотно идут на подобные “рокировки” – новый заёмщик гарантированно выплатит задолженность.

Отчуждение имущества – вырываем жилище из банковских рук

Если заёмщик столкнулся с финансовыми сложностями, банк начинает искать нового покупателя. Чем быстрее квартира будет реализована, тем меньшие убытки понесёт банковская структура. Ипотечная квартира относится к категории залогового имущества, поэтому её фактическая стоимость будет основательно занижена. Банк за копейки приобретает жилплощадь у собственника и с вырученной суммы гасит кредит.

Продажа имущества осуществляется через банк, контролирует сделку кредитный сотрудник. Квартиру можно и заложить. Тогда вы будете формально распоряжаться своей недвижимостью, но третьим лицам её продать не получится. Чтобы вырвать жилище из цепких банковских рук и продать его потенциальному покупателю, вам придётся получить соответствующее разрешение кредитора.

Обратный процесс – покупаем ипотечную квартиру

Если вы намереваетесь приобрести чью-то недвижимость, находящуюся в ипотеке, без разрешения банка тоже не обойтись. Краеугольным камнем выступает официальная регистрация прав на собственность. Залог может быть снят банковскими работниками до либо после этого события. Когда происходит снятие залога, заёмщик вынужден погасить кредит.

Многие россияне полагают, что продать ипотечную недвижимость нереально. В этой статье мы постарались развенчать сложившийся миф и предложить примерный алгоритм действий тем, кто оказался в сложной ситуации. Отечественное законодательство в сфере недвижимости и кредитования отличается гибкостью. Главное – не шутить с банком и выполнять кредитные обязательства.

дней